Wann muss man als Mieter einen Schlüsselverlust bezahlen?

Verliert man als Mieter einen Haustürschlüssel, dann können dadurch sehr hohe Kosten entstehen, wenn der Schlüssel zu einer Schließanlage gehört. Welchen Anspruch hat der Vermieter? Muss man als Mieter die Kosten allein tragen und was sagen die Gerichte?

Prinzipiell gilt: Auf die vom Vermieter übergebenen Schlüssel muss ein Mieter Acht geben und eventuelle Schäden vermeiden. Das ist die Obhutspflicht des Mieters. Gehen ein oder mehrere Schlüssel verloren oder werden gestohlen, muss dies dem Vermieter respektive der Hausverwaltung mitgeteilt werden, damit diese Maßnahmen ergreifen kann. Auch darf der Mieter nicht eigenmächtig eine Schlüsselkopie beim Schlüsselnotdienst anfertigen lassen. Ob im Verlustfall ein Schlüssel nachgemacht wird oder falls vorhanden die komplette Schließanlage ausgetauscht werden muss, obliegt dem Vermieter.

Informationspflicht des Vermieters

Das Landgericht München kam in einem Urteil (Urteil vom 18.6.2020; AZ 31 S 12365/19) zum Thema Schlüsselverlust zu dem Schluss, dass ein Mieter nicht zwingend die Gesamtkosten tragen muss, falls in einem Mehrfamilienhaus die komplette Schließanlage ausgewechselt werden muss. In dem verhandelten Streitfall gingen dem Mieter sämtlich Wohnungsschlüssel verloren.

Etwa drei Jahre vorher wurde eine neue Schließanlage installiert. Nach dem Schlüsselverlust tauschte der Vermieter diese neuerlich aus und verlangte vom Mieter die Kosten in Höhe von knapp 2.000 Euro. Das Landgericht urteilte, dass die Kosten vom Mieter nur anteilig, und zwar für die Haustür und eigene Wohnungstür, zahlen muss.

Den Vermieter treffe eine wesentliche Mitschuld, begründete das Gericht, denn dieser sei seiner Aufklärungspflicht über die möglichen hohen Kosten im Falle eines Schlüsselverlusts nicht nachgekommen. Der Mieter selbst hätte, aufgrund dessen eine Schlüsselversicherung abschließen können, um sich für den Fall des Schlüsselverlusts besser abzusichern.

Erweiterbare Schließanlage

Zudem sei der Vermieter verpflichtet, seinen Mieter darüber aufzuklären, falls eine Schließanlage nicht erweiterungsfähig ist. Ansonsten hat er die Kosten im Schadensfall selbst zu tragen, da er sich für keine erweiterbare Schließanlage entschieden hat. Alternativ könne im Fall von nicht erweiterbaren Anlagen auch ein separates Türschloss für die Wohnung eingebaut werden, sagten die Richter.

Das Landgericht stellte weiterhin klar, dass in Einzelfällen definiert werden muss, wie groß die Missbrauchsgefahr bei einem Schlüsselverlust ist und ob tatsächlich die komplette Schließanlage ausgetauscht werden muss. Das einzig angenommene Potenzial der Gefährdung bei einem Schlüsselverlust stelle demzufolge noch keinen ausreichenden und erstattungsfähigen Schaden dar. Demnach muss aus neutraler Sicht und mit den gegebenen Umständen im Einzelfall eine klare Missbrauchsgefahr vorhanden sein und der Vermieter hat dieses Gefährdungspotenzial zu begründen.

Zahlung nur bei erfolgtem Austausch

In der Urteilsfindung bezog sich das Landgericht München auf eine Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil v. 5.3.2014, AZ VIII ZR 205/13). Der BGH entschied damals, dass ein Mieter zur Zahlung verpflichtet ist, insofern die Missbrauchsgefährdung konkret besteht.

Allerdings kann der Vermieter nur dann Schadensersatz, für das Austauschen einer kompletten Schließanlage, vom Mieter, der den Schlüssel verloren hat, verlangen, wenn der Austausch auch tatsächlich stattgefunden hat. Erst in diesem Fall entsteht ein Vermögensschaden.

Schlüsselverlust – welche Versicherung zahlt das?

Rechtlich gesehen gelten Wohnungs- und Hausschlüssel als fremde private Schlüssel und sind Eigentum des Vermieters. Selbiges gilt für Schlüsselkopien, die vom Mieter angefertigt wurden. Im Falle eines Verlusts fremder Schlüssel zahlt die private Haftpflichtversicherung gesetzt den Fall, dass diese die Klausel Schlüsselverlust beinhaltet. In den meisten Tarifen ist dies enthalten. Kommen die Schlüssel durch einen Einbruch beziehungsweise Raub abhanden, ist ein Fall für die Hausratversicherung.